Κατανομή κοινοχρήστων

Ένα από τα βασικά θέματα που προκύπτουν κάθε φορά με τα κοινόχρηστα είναι πως γίνεται η κατανομή; Ποια έξοδα υποχρεούται να πληρώσει ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, τι γίνεται όταν κάποιος δεν πληρώνει; Η διαχείριση κτιρίων μπορεί να αποδειχτεί δύσκολη υπόθεση γι΄αυτό συχνά επιλέγονται εταιρείες για την έκδοση των κοινοχρήστων.

Πώς γίνεται η κατανομή των ποσών των κοινοχρήστων;

Η κατανομή γίνεται με βάση τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της κάθε πολυκατοικίας.

Οι κατηγορίες επιμερισμού κοινοχρήστων που περιφραστικά περιγράφονται στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και αριθμητικά αποτυπώνονται στον πίνακα του μηχανικού είναι συνήθως οι εξής:

Α. χιλιοστά συμμετοχής σε γενικές δαπάνες (κοινόχρηστα)

Β. χιλιοστά συμμετοχής στις δαπάνες ανελκυστήρα

Γ. χιλιοστά συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης

Δ. χιλιοστά συμμετοχής στις δαπάνες επισκευών (όπως σωληνώσεις, δίκτυα, φέρων οργανισμός, βάψιμο κ.λπ.) που αναφέρονται ως χιλιοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο

Στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας προσδιορίζονται επίσης οι ψήφοι συμμετοχής εκάστου διαμερίσματος στις γενικές συνελεύσεις.

Σε όλες αυτές τις κατηγορίες το άθροισμα των χιλιοστών συμμετοχής των διαμερισμάτων είναι 1000

Όταν η πολυκατοικία δεν έχει σύσταση – κανονισμό οριζοντίου ιδιοκτησίας , τότε οι γενικές κατευθύνσεις για τη ρύθμιση των σχέσεων των ενοίκων και τον επιμερισμό των δαπανών δίδονται από  τον νόμο 3741/1929.

Για την αλλαγή επιμερισμού οποιασδήποτε κατηγορίας κοινοχρήστων απαιτείται παμψηφία της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών (δηλαδή 1000 στις 1000 ψήφους).

Ποια έξοδα αντιχτοιχούν στον ενοικιαστή και ποια στον ιδιοκτήτη;

Κατά κανόνα όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες αφορούν το διαμέρισμα και τον ιδιοκτήτη του.  Εφόσον είναι μισθωμένο, στο μισθωτήριο περιγράφονται με σαφήνεια οι υποχρεώσεις του ενοικιαστή σε σχέση με τα κοινόχρηστα που συνήθως είναι τα πάγια έξοδα συντήρησης της πολυκατοικίας (καθαρισμός, συντήρηση ανελκυστήρα , δαπάνες ηλεκτρικού ρεύματος, δαπάνες νερού, συντήρηση κήπου, καύσιμο κ.λπ.). Αυτές οι δαπάνες θεωρούνται τακτικές δαπάνες.

Δαπάνες ιδιοκτητών θεωρούνται όλες όσες αφορούν επεμβάσεις στα δίκτυα και εγκαταστάσεις τις πολυκατοικίας, δαπάνες καλλωπισμού, (π.χ. αποχετευτικό δίκτυο, εγκαταστάσεις θέρμανσης, βάψιμο κτηρίου κ.α.) καθώς και το αποθεματικό.

Συνήθως αυτές οι δαπάνες είναι έκτακτες .

Όλες οι δαπάνες επιμερίζονται σύμφωνα με τα χιλιοστά συμμετοχής του διαμερίσματος στην κάθε κατηγορία κοινοχρήστων εξόδων . Οι δαπάνες ιδιοκτητών επιμερίζονται σε ξεχωριστή κατηγορία, ώστε να είναι ξεκάθαρο τι πρέπει να πληρώσει ο ενοικιαστής και τι ο ιδιοκτήτης.

Η εξόφληση των κοινοχρήστων γίνεται από τον ενοικιαστή και αν υπάρχουν δαπάνες που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, κατόπιν συμφωνίας μπορούν να καταβληθούν από τον ενοικιαστή και να αφαιρεθούν από το ενοίκιο.

Πληρώνουν ποσοστό των κοινοχρήστων και τα κλειστά διαμερίσματα;

Και σε αυτή την περίπτωση η αναλογία των κοινοχρήστων γίνεται με βάση τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες είναι υποχρεωτικές και εξοφλούνται εις ολόκληρον  (ανεξάρτητα εάν κατοικείται ή όχι το διαμέρισμα).

Η μόνη κατηγορία δαπανών στην οποία παρέχεται έκπτωση είναι αυτή της θέρμανσης (για κεντρικές θερμάνσεις), όπου αφού ο ιδιοκτήτης ενημερώσει ότι είναι κλειστό το διαμέρισμά του και προβεί στο κλείσιμο των σωμάτων, τότε δικαιούται την έκπτωση που προβλέπεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας.

 Στην περίπτωση των αυτόνομων θερμάνσεων, ο ιδιοκτήτης κλειστού διαμερίσματος, υποχρεούται στην καταβολή του παγίου καυσίμου, το οποίο προκύπτει από τη μελέτη κατανομής δαπανών θέρμανσης που έχει συντάξει μηχανολόγος – μηχανικός και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του κανονισμού της πολυκατοικίας.

Γιατί υπάρχουν διαφορετικές κατηγορίες κοινοχρήστων;

Κάθε διαμέρισμα έχει διαφορετική συμμετοχή στις δαπάνες και  ανάλογα με το είδος της, διαφέρουν και τα  χιλιοστά  συμμετοχής. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα  που βρίσκεται στον 6ο όροφο, θα έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες που αφορούν το ασανσέρ σε σύγκριση με ένα διαμέρισμα στον 1ο.

Αντίστοιχα δαπάνες που αφορούν την θέρμανση σε μια πολυκατοικία με αυτονομία, δεν κατανέμονται μόνο με βάση το μέγεθος του διαμερίσματος αλλά και τον προσανατολισμό του, τον όροφό του,  σε συνδυασμό βέβαια με τις συνολικές ώρες που έχει καταγράψει ο μετρητής θέρμανσής του.

Οι δαπάνες επιμερίζονται ανάλογα με τον τύπο τους ώστε η κατανομή να είναι πιο δίκαιη.

Γιατί να αναθέσει μια πολυκατοικία την έκδοση κοινοχρήστων σε μια εταιρεία που ασχολείται με την διαχείριση;

Η διαχείριση εσόδων-εξόδων αποτελεί μια χρονοβόρα, πολύπλοκη διαδικασία που απαιτεί προσοχή. Οι ευθύνες του διαχειριστή είναι μεγάλες. Η έκδοση κοινοχρήστων μέσω εταιρειών διαχείρισης γίνεται από γνώστες του αντικειμένου, οι οποίοι ακολουθούν το δίκαιο της πολυκατοικίας, όπως αυτό προσδιορίζεται από τα επίσημα έγγραφα του κτιρίου (σύσταση-κανονισμός, πίνακας μηχανικού, μελέτη μηχανολόγου).

Το λογισμικό που χρησιμοποιείται για τον επιμερισμό των κοινοχρήστων είναι αξιόπιστο και αδιάβλητο και εμφανίζει αναλυτικά όλες τις δαπάνες κατά κατηγορία, ώστε να γίνεται απολύτως κατανοητό με σαφήνεια και καθαρότητα

Για περισσότερες πληροφορίες: www.atticlean.gr